寻找理性,走向回归
                                   ——2006年宝安楼市年终盘与2007年展望

    2006年中国楼市对国人的记忆可能仍主要是关于房价的各种讨论，宝安楼市在2006年的表现人们最为关注的仍集中于楼价大幅上涨引来的纷争，但这显然不是宝安楼市的全部，在恢复征收土地增值税的大背景下，我们有理由相信宝安及整个中国楼市将向理性回归，房地产将逐步褪去它的暴利面纱，房价在今后几年将趋于平稳。

   一、商品房成交小幅下降，继续雄居深圳榜首
    据宝安交易中心统计数据，2006年宝安共完成商品房销售260.96万平方米，虽然较2005年的300.05万平方米下降13.15%，但它在深圳六区中仍雄居第一。其中住宅销售面积237.50万平方米，较上年下降9.94%。

    宝安强大的经济基础给宝安楼市坚实的支撑，2006年宝安国民生产总值预计将在1500亿左右，占整个深圳经济量总的1/4左右，继续雄居深圳六区第一，宝安已经成为深圳强大的经济引擎，全面推动了深圳社会、经济等方面的发展。
图一：2003-2006年宝安历年商品房及住宅销售面积（单位：万平方米）

表一：2005-2006年深圳各区批准预售面积统计（单位：平方米）
　 宝安 龙岗 南山 福田 罗湖 盐田
2005 2857148.5 2040932.22 1220962.55 1592061.1 991441.96 240948.95
2006 2855941.9 1879950.31 1582848.93 1030193.6 422741.57 282711.67

表二：2004-2006年宝安区批准备预售面积统计（单位：平方米）
　 批准面积 住宅面积
2006年 285.59 262.56
2005年 285.71 240.38
2004年 207.3 177.13

表三：2004-200606年深圳六区批准备预售面积统计（单位：平方米）
　 批准面积 住宅面积
2006年 8054387.9 6922738.65
2005年 8943495.3 7115818.65
2004年 9531862.7 8064804.86

    2006年宝安各片区共批准预售面积285.59万平方米，与2005相差无几，在深圳六区仍高居第一，占据市场份额的35.46%。2006年宝安供需比为1. 09：1，供略大于求，市场供给形势仍较为严竣，所推出新盘基本上被市场消化。

    2006年宝安住宅批准预售面积262.56万平方米，较2005年上涨9.23%。因为交通方面等原因，龙岗中心城等片区未能完全融入整个深圳市场，预计这种局面将因为地铁3号线、演惠路的改造、大动会申办等因素的推动下逐步得到改观。

图二：2003-2006年宝安历年批准预售面积统计（单位：万平方米）

    由于2006年宝安良好的销售势头，造成了大批明星盘，实现了骄人的销售业绩，桃源居以22.13万平方米的业绩雄居榜首。另外鸿荣源西城筑、春华四季园、金地梅龙镇一期、圣淘沙俊园、绿海名居、圣莫利斯、西城丰和、澎柏白金公寓、泰华俊庭、西岸观邸等都实现了推盘即基本销售完毕的现象。宝安中心区、西乡中心区、龙华中心城等片区成为白领置业的首选区域，很好地缓解了深圳紧张的供需矛盾。

图三：2003-2006年宝安历年住宅均价统计表（数据来源于宝安交易中心）

     随着整个深圳楼市价格的上升，宝安住宅均价也实现了大的跨越，自2003年以来，宝安住宅均价连续突破4000、5000和7000大关，而2006年涨幅较大，较2005年强劲上涨了48.41%，宝安房价的上涨主要由于豪宅大盘的带动，如招华曦城、圣莫利期、星河丹堤、观澜高尔夫大宅等，另外宝安中心区及龙华中心城由于片区利好和释放，价格出现大幅攀升，带动宝安整体房价的上涨。

二、深圳西岸继续领航，龙华中心城异军突起
    深圳岸在2006年仍维持了较高的关注度，它作为惠、莞、深、港这条“黄金走廊”上最的枢纽地位日益凸现出来。宝安大道全线贯通及与深南大道的连接工程接近尾声、地铁1号线延长线、沿江高速公路、大小铲岛物流港等利好不断释放，深圳西岸获得了置业者的高度认可，价格也全面突破，部分楼盘甚至达到万元的水平，与南山楼盘的差距不断缩小。

    2006年新安片区推盘量保持了2005年的牛市，总推出量在90万平方米左右，和2005年持平，略低于龙华中心城，2006年中西城上筑、深业新岸线、西岸观邸、幸福海岸、第五大道、君逸世家等项目开盘即基本售罄引，价格不断攀升，成为业界最为关注的片区。

    从整个深圳经济发展来看，其产业重心有不断向西转移的趋势，由于惠州产业基础薄弱，而东莞拥有强大的经济基础，宝安的战略枢纽地位在深莞一体化的趋势中不断强化出来，这也成为深圳西岸获得市场高度认可的坚实基础，它对深圳产业的整合与升级有重要的意义。

    西乡中心区在宝安中心区的带动下，在2006年出现一个显著的上升行情，凭借良好的规划优势及地缘优其成为一个新的热点片区。由于住宅均价与宝安中心区仍有一定的距离，其优越的地理位置已经受到关内置业者较高的认可，2006年中西乡中心区推出楼盘包括富通城二期、圣淘沙俊园二期、碧海名居、白金假日公寓等，销售势头也一片大好。

    随着宝安中心区与西乡碧海中心区的统一规划，这块总用地面积为15.58平方公里的土地将释放出更大的发展潜力，其房地产将保持平稳的发展，而目前重点建设将转移到办公、商业的配套上，龙光、荣超及鸿荣源办公及商业将开始动工，深圳西岸的雏形已经显现，其片区发展前景仍将被看好。

    由于交通、规划及配套等方面的历史原因，龙华片区房地产发展发展受到一定的限制，2003-2005年龙华片区在宝安各片区中发展较为缓慢，其住宅批准预售面积一直维持在50万平方米左右，而商品房销售面积也在六十多万平方米徘徊。

    但2006年绝对是深圳众多片区发展最为抢眼的，推盘量及销售量都创下历年新高，商品房批准预预售面积及销售面积均达到100万平方米左右。金地梅龙镇、春华四季园、碧水龙庭、七里香榭、世纪春城、城色、南国丽园、香缇雅苑等楼盘不断涌现，成为百领置业的首选，有力地缓解了关内供应紧张的局面。

    龙华的爆发，主要依托于它在深圳的特殊地位，随着福龙路、玉龙路、金龙路、坂雪岗大道与南坪快速的互联、民乐立交的兴建等因素，其交通瓶颈将迅速打破。深圳新客站及地铁4号线等因素将使龙华成为继深圳西岸之后最具发展潜力的片区。

    从区位及政府规划来看，松岗、沙井片区为核心的西部工业中心由于强大的产业优势，及地处深圳、东莞的交接部位，它将发展成为深圳一个新的中心，这将带动该片区成为比较独立房地产开发新兴市场。2006年集信名城对外公开发售，取得不俗的销售来绩，而桑达棕榈堡、鸿荣源禧园、中海西岸华府都将于2007年集中上市，成为一个新的焦点。

    在未来几年内，宝安仍将继续维持宝城片区（新安及西乡街道）与龙华片区两足顶立的态势，都有强大的发展后劲，观澜将两逐步实现与龙华片区的融合，石岩、光明、公明等将呈放射状发展，形成新的次级居住中心。
图4：2003-2006年龙华住宅批准预售面积统计表（数据来源于深圳房地产交易中心）

图5：2003-2006年龙华商品房销售面积统计（数据来源于宝安交易中心）

图6：2006年宝安各片区商品房销售面积统计（单位：平方米）

图7：2005年宝安各片区商品房销售面积统计


三、市场集中程度加强，开发商角逐宝安
    从成交金额上看，2006年市场出现了更为明显的集中，市场份额向大开发商集中，销售金额超过10亿的企业由2005年的三家上升到5家，在宝安片区内销售金额及销售面积前10强总销售面积与金额与占到整个宝安区50%强，远高于前几年。

    2006年度鸿荣源地产及实业实现销售收入19.34亿，预计它在深圳销售金额的排名中将继续靠前，华来利因圣莫利的成功开发，以15.66亿位居第二，位居第三的是春华四季园的开发商金光华，销售金额为13.38亿。加入10亿俱乐部还有航空城东部及招商华侨城联合体，星河地产仅凭星河丹堤的业绩接近10亿。

    2006年宝安片区销售面积突破20万平主米的开发商共有两家，分别为鸿荣源及航空城东部，销售业绩为22.73万和22.13万，金光华地产以17.57万平方米居第三位。超过10万平米的还有富通地产、宏发地产、金地梅龙镇、榕江实业等。

    在价格涨幅较大的情况下，宝安各楼盘销售都非常理想，桃源居在2002—2006年五年总销售面积近100万平方米，除2002年的17.85万及2005年的12.37万平方米以外，其余四年销售量均突破了20万平方米大关，这不能不说创造了一个奇迹，成为名符其实的深圳第一大盘。

    鸿荣源在丽景城只在宝安片区有较高的知名度，但自2002-2006年五年，也是鸿荣源大发展的五年，销售收入也从10亿左右上升到2006年的近20亿，开发规模也从一年一个楼盘发展到数个大型项目同时运作，迅速挤身深圳品牌开发商的第一阵营。

    宝安自2004年以来，销售面积便位居深圳六区之首，这个纪录已经保持了3年，宝安也为深圳众开发商的必争之地，一线品牌开发商纷纷角逐宝安市场，由于强劲的市场需求，新进入的金地、星河、招商、华侨城等纷纷取得不俗的业绩。

四、2007年关健词：房价企稳与可持续发展
    宝安地产在2007年中仍将维持较为平稳的发展态势，价格已经升到一个高位，预计将难以再出现大幅上涨的行情。而宝安较为充足的供应对深圳市场的稳定将产生积极的影响。据统计，2007年宝安片区新盘推出量将在250万平方米左右，宝安新中心区热度将继续维持，预计将在80万平方米左右，幸福海岸二期单位、海滨城广场三期、熙龙湾、深业新岸线三期、凯旋城二期等都将推出市场。西乡片区泰华阳光海岸、槟城西岸、富通城及桃源居等都有推出。

    龙华在2007年仍将获得巨大的发展机会，从规划上看来，交通将在2007年左右不再成为制约龙华发展的因素。福龙路、新区大道、玉龙路、金龙路、民治立交、坂雪岗大道与南坪路对接等工程的规划与实施，将使龙华交通问题得到彻底解决，地铁4号线、龙大高速、龙华客运站等将加大龙华新城的辐射力，带动深圳中部的崛起。

    2007年龙华将有碧水龙庭二期、梅龙镇二期、世纪春城四期、春华四季园二期、星河丹堤二期、书香门弟二期、卓能雅苑等盘推出，供应量将维持2006年左右的水平，这将给置业者带来更多的选择。

    2006年对于中国楼市来说绝对是一个政策年，国家对房价的宏观调控措施不断出台，可以说，这为中国楼市的稳健发展打下了坚实的基础，市场交易秩序得到不断的规范、供求结构将因“90/70”的出台而彻底改观，住宅保障体制将逐步落实到位。

    在政府出台的众多措施中，廉租房的大量建设将成为一个核心的调控政策对我国房地产行业产生深远的影响。由于我国处于大规模的城市化阶段，城市流动人口规模庞大，这一群体的稳定将有助于各种社会矛盾的解决。廉租房的建设将使大部分中低收入阶层延缓置业时间而享受到良好的居住环境，使目前的政策环境及财政环境已经具备。

    作为中国最具发展潜力的城市之一，深圳房地产市场运作已经非常成熟，但深圳政府在高房价面前仍面临着较多的压力，如何对供给进行有效的调整，使住房保障体制落到实处。

结语：
    根据国家税务总局通知，自2007年2月1日起，土地增值税将恢复征收，这也预示着中国房地产的暴利时代即将走到尽头，制止了开发商推动房价过快上涨的源动力。

   楼市对政策的消化及房地产开发有一定周期，短时间内房价迅速掉头下降的可能性将难
以成为现实，预计现在的价格将在时间内得到维持。

    房地产市场的供应结构在2007年将不会以根本的改变，今年推出的项目主要是05、06年
报建的，在2008年90平方米以下的住宅才能占据市场的主导；廉租房、经济适用房等也要经
过两年左右的时间才能大批上市；土地增值税对于普通住宅的免征所产生的效应也将在一年
之后才能显现出来。

    通过国家一系列宏观调控措施的出台，中国房地产市场将平稳着陆，房价的问题将得到
根本的解决，中国也将迎来国家宏观调控的收获期，当然这对开发商的战略调整提出新的课
题，在新的政策下，如何寻找自己的利润来源。